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龙头房企销售增速放缓 地产业去杠杆效果明显

  2019年,在“房住不炒”的政策主基调下,“稳地价、稳房价、稳预期”的目标有序推进,房地产行业整体规模增速较前两年已明显放缓。

  从各大市场机构发布的销售榜单来看,2019年规模房企的增长速度明显下降,房企整体目标完成率水平也逐年降低。各梯队房企竞争格局进一步分化,行业集中度继续提升。

  随着政策对房企资金端的封堵力度持续加大,融资难、融资贵成为掣肘房企发展的最大不确定因素。在此环境下,不少房企纷纷调节发展模式和节奏,强化回款,同时放缓投资、压缩支出。

  行业降速

  2020年1月6日,碧桂园控股有限公司(2007.HK,以下简称“碧桂园”)发布最新公告显示,2019年,碧桂园的权益销售金额在2018年5018.8亿元的基础上再创新高,稳步增长10.03%至5522亿元。

  作为近几年来房地产业的“销售之王”,2018年以来,碧桂园不再公布全口径销售数据,而改为发布权益销售金额。根据市场机构克而瑞的统计,2019年前11月,碧桂园的合约销售数据达到7715.3亿元,居行业第一。

  2020年1月2日及3日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)和中国恒大集团(3333.HK,以下简称“恒大”)分别发布业绩简报,2019年全年合约销售额分别为6308.4 亿元和6010.6亿元,分别居于第二、第三位。

  值得注意的是,2019年“碧万恒”的业绩虽有所上涨,但增速进一步下降。2019年,碧桂园、万科和恒大的销售业绩分别同比增长10%、4%和9%,涨幅均有所回落,分别较2018年增速下跌21.25%、10.5%和1%。

  2020年1月8日公布业绩简讯的保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH),2019年在签约金额方面取得4618.48亿元的成绩,增速为14.09%,完成全年目标的92.37%,没有完成2017年提出的“三年内突破5000亿元的‘345’战略——2017年完成3000亿元,2018年完成4000亿元,2019年完成5000亿元”,位居行业第五。

  融创中国控股有限公司(1918.HK,以下简称“融创中国”)继续保持第四名的成绩,在TOP5中,融创中国全年合约销售额为5562.1亿元,业绩同比增速最大,为21%。不过,2018年和2017年,融创中国的业绩同比增速分别为27.3%和140.3%,相比之下2019年增速同样在放缓。

  据亿翰智库统计,2018年TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为35.4%,而2019年,这一比值降至15.0%,降幅超过20%。如果从权益金额来看,TOP10房企的增速进一步减慢,华润置地有限公司(1109.HK)甚至还下降了10%。

  增速放缓的不仅是龙头房企。近年来调控持续、市场整体去化率不及预期,房企的销售增速呈逐年降低的态势。

  据克而瑞数据显示,2019年度,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  从目标完成率来看,相比2016年、2017年,近8成房企目标完成率超110%,2019年该区间的房企数量明显降低。2019年仅半数房企的目标完成率集中在100%~110%之间。在房企整体目标增速放缓,平均目标增长率由2018年的41%回落至20%的背景下,虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标,但整体表现不及2016年、2017年。

  分化加剧

  从行业集中度来看,2019 年各梯队房企集中度均呈上升趋势,克而瑞数据显示,TOP10 房企销售额市占率28.2%,同比上升1.3个百分点,TOP100市占率同比提升 5.4 个百分点至 72.1%。

  与2018年的排行榜相比,2019年的TOP10方阵名单相对稳定,除了新增世茂房地产控股有限公司(0813.HK)一家房企之外,其他房企名次几乎无变动,强者恒强的竞争趋势愈加明显。随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显,不少业内机构预测,2020年头部房企市占率将继续提升。

  从不同梯队房企销售业绩均值表现来看,2019年各梯队房企销售业绩均保持稳健增长,其中,TOP11~20房企销售增长最快,同比涨幅为28%。“随着龙头房企退烧,2019年市场逐渐出现中型房企竞争的局面。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  中指研究院将百强房企大致分为4个阵营:3000亿元以上、1000亿~3000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元,对应数量分别为7家、29家、29家、30家,他们的增长率分别为12.7%、27.5%、30.8%、16.3%。可以看出,相较于头部房企,中型房企在规模上展现出了更强的冲刺姿态。而中小房企,受制于土地、资金等限制,在房地产市场中的话语权越来越小。

  根据克而瑞统计的合约销售数据,2019年新增4家千亿房企,分别是杭州滨江房产集团股份有限公司(002244.SZ)、中国铁建(9.820, -0.06, -0.61%)股份有限公司(601186.SH)、四川蓝光发展(6.200, 0.06, 0.98%)股份有限公司(600466.SH)和美的置业控股有限公司(3990.HK)。相较于2017年5家、2018年13家新增千亿房企的成绩,在行业规模增速趋缓的背景下,2019年新增千亿房企数明显下降。

  规模依然是房企的核心诉求。“从销售业绩看,2019年房企依然在刷新历史纪录,大部分房企都增加了供应量,而且大部分房企的流量上涨速度明显快于权益,合作项目越来越多,部分企业明显以价换量,房企为了规模依然在冲刺。”张大伟表示。

  这也与2019年房企的融资收紧态势密切相关。2019年上半年,在销售高增长的带动下,房价和土地溢价率应声上涨,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下政策再次出拳。5月银保监会下发 23号文以来,房地产融资连续出现针对性收紧政策,信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管,几乎管控房企所有的融资渠道,被称为是“2008年以来最严格的一轮去杠杆”。

  “额度整体收紧之后,金融机构自然会选择风险更小的房企,没有更好的门槛的话,那就自然会以销售排名来衡量。”一位从事房企融资的业内人士说道。

  在政策的密集调控下,2019年下半年土地溢价率明显下降。为了回笼资金,不少房企选择“以价换量”,尤其是下半年以来,企业加大供货力度,一般房企在年底时会冲刺业绩从而带来销售额的猛增,但2019年的“冲刺”要比往年来得更早一些。比如恒大曾在8月末启动大范围的价格优惠策略。受此影响,“金九银十”期间,恒大接连刷出831.3亿元、903亿元的行业月度销售纪录。到11月,随着促销措施逐渐退出,恒大的销售额大幅下滑至370.6亿元。

  “龙头房企率先调整,在规模基数比较大的情况下,率先显现增速放缓的迹象。但是有一些中小房企,尤其是排名30到70之间的,还是有规模诉求,再加上基数比较小,所以现阶段呈现出增速较快的现象。另外他们有合作开发的比例,很多是按照全口径去算的销售金额,如果看权益销售额的话,他们的增速不一定那么高。”同策研究院总监张宏伟表示。

  张宏伟指出,“2019年以来,楼市调控政策的持续以及货币政策的收紧给房地产行业带来一定压力,不少房企在组织架构_网上正规现金赌钱上做出优化调整,在项目和城市上换仓布局,这个过程在2020年还会持续。”

  天风证券(5.630, 0.10, 1.81%)发布的行业报告显示,2019 年 1~12 月,布局一二线房企销售增速为16%,布局三四线房企销售增速为11%。目前一二线城市处于复苏通道中,三四线城市整体面临下行压力,尤其是12月单月,一二线房企销售增速15%,而三四线房企销售增速-25%,三四线增速出现大幅下滑。

  不少业内人士认为,2019年三四线城市政策继续维持 “因城施策” 态势,但市场总体仍呈现疲态,供给过剩而需求不足,在棚改渐进式退出之后,市场缺乏新的驱动力。